La otra inversión inmobiliaria de Natalia Compagnon en la Cuarta Región

Por : Alberto Arellano y Víctor Carvajal en Reportajes / Fte. Ciper Chile

Son seis  hectáreas en el poblado Los Choros, un terreno cercano a mina Dominga.// 
La polémica compra de 44 há. en un sector estratégico de Machalí, instaló una interrogante sobre los otros negocios de CAVAL, sociedad de Natalia Compagnon y Mauricio Valero. Las nuevas compras de terrenos que realizó como persona natural la esposa de Sebastián Dávalos en la IV Región, dan cuenta de su interés por el rubro inmobiliario. CIPER descubrió que entre agosto 2013 y enero 2014 –meses clave para el negocio de Machalí– adquirió 12 terrenos en el pueblo de Los Choros (La Higuera), a sólo 12 kilómetros del proyecto minero Dominga: si se aprueba, 10 mil trabajadores llegarán al sector.

En el camino D-110, que une la Ruta 5 Norte con el poblado de Los Choros, a poco más de 100 kilómetros al norte de La Serena y a menos de 20 kilómetros de Punta de Choros, uno de los reductos turísticos más famosos del país, aparecen cada tanto señaléticas intervenidas con pintura. En todas ellas se lee el rechazo al proyecto minero Dominga, hoy en proceso de evaluación ambiental. De vez en cuando, se cruzan guanacos por la ruta y luego se pierden entre las rocas y la escasa vegetación que caracteriza este amenazado ecosistema.

Al llegar a Los Choros (comuna de La Higuera), las consignas contra Dominga reaparecen estampadas en muros y algunas fachadas de la calle San José, la principal de este tranquilo poblado de poco más de 200 habitantes. A pocos metros del pueblo –cuya longitud no supera los dos kilómetros– y en dirección a Punta de Choros, aparecen grandes extensiones de terrenos loteados, la mayoría en venta.

Uno de ellos es el loteo “Los Choros-Olivarera”, ubicado en el área Los Llanos, que se extiende en 490 hectáreas, las que fueron subdivididas en 1997 en 888 terrenos de 5.000 m2 promedio cada uno. Allí, en el sector C-3 –a unos 300 metros de la ruta D-110– Natalia Compagnon, a título personal, adquirió un total de 12 predios, cuya compra quedó registrada en la notaría de Félix Jara Cadot, en Santiago, en tres operaciones sucesivas.

La primera compraventa está fechada el 27 de agosto de 2013, cuando adquirió a Inmobiliaria e Inversiones Lonquimay –de propiedad de Jorge Godoy Salas– los paños Nº 269 y 270 (de 5.000 m2 cada uno) por los que pagó en total $13 millones (ver documento).

choros-1Cuatro meses y medio más tarde, el 13 de enero de 2014, Natalia Compagnon sumó otros seis paños del mismo terreno al comprarle a la misma inmobiliaria los lotes Nº 294, 295, 316, 317, 389 y 390, todos también de media hectárea. En esta segunda operación desembolsó $39 millones (ver documento).

La tercera compra de Compagnon –el mismo 13 de enero– fue a Roberto Paredes Molina, ex socio de Godoy en Inmobiliaria Lonquimay, por otros cuatro lotes contiguos de las mismas dimensiones (Nº 341, 342, 364 y 365), por los que pagó $26 millones (ver documento). En total, la esposa de Sebastián Dávalos Bachelet desembolsó por los 12 predios, que en conjunto suman seis hectáreas, $78 millones. Las tres compras se hicieron “al contado y en dinero en efectivo”, según consta en las escrituras.

La zona, reconocida a nivel mundial por su biodiversidad, saltó al primer lugar de la agenda pública en 2010, cuando el entonces presidente Sebastián Piñera decidió ponerle fin a la instalación de la central termoeléctrica Barrancones, ordenando que fuera relocalizada. El alivio que generó la decisión presidencial tuvo corto aliento. Hoy tres mega proyectos en curso y el aumento de las faenas mineras en la zona, amenazan nuevamente con modificar radicalmente su geografía humana y económica.

De acuerdo a un catastro del Servicio Nacional de Geología y Minería (Sernageomin) de 2011, sólo en la comuna de La Higuera existen 119 faenas mineras. Allí también (en Los Choros Altos) se ubicaría el proyecto minero y portuario Dominga, de la empresa Andes Iron, que cuenta entre sus propietarios a Carlos Alberto Délano, controlador de Penta, hoy en prisión preventiva acusado de cohecho y delitos tributarios. De concretarse la inversión minera y portuaria de Délano y sus socios, aterrizarán en La Higuera cerca de 10.000 personas durante la fase de construcción y 1.450 de manera permanente en la etapa de funcionamiento.

La región podría experimentar transformaciones aún mayores con otras dos grandes obras: elPuerto Cruz Grande de la Compañía Aceros del Pacífico (CAP), también ubicado en el borde costero de La Higuera, cuyo estudio de impacto ambiental ya está aprobado; y el corredor bioceánico “Porto Alegre–Coquimbo”, el que a través del Paso Internacional Agua Negra unirá a Chile, Argentina y Brasil. La materialización de esta última obra requerirá la construcción de un nuevo puerto, el que según autoridades del gobierno regional se podría ubicar al norte de La Serena.

Lote 294, propiedad de Natalia Compagnon.

Según expertos inmobiliarios de la zona, todas las obras antes mencionadas provocarían en el corto plazo un aumento explosivo del valor del suelo, principalmente desde La Serena hacia el norte.

-La región no está preparada para absorber la demanda por infraestructura que se generará a partir de estos grandes proyectos. En ese contexto, suelos de baja aptitud agrícola podrían transformarse sin dificultad en zonas de extensión urbana -señaló a CIPER un profesional de la Seremi de Agricultura de Coquimbo.

En este contexto de crecimiento, los predios adquiridos por Natalia Compagnon en agosto de 2013 y enero de 2014, y localizados a 12.4 kilómetros del yacimiento donde Dominga extraerá el mineral, corren con ventaja. Son terrenos agrícolas con un suelo de muy baja calidad y por ello proclives a ser transformados en zonas de equipamiento complementarias a actividades industriales. Pero hay otro factor importante que podría aumentar el valor de esos terrenos: bajo ellos se encuentra uno de los pocos sub-acuíferos de la zona (Choros Bajos) que no está afecto a decretos de restricción o prohibición para extracciones de agua. Con suelos agrícolas de baja aptitud productiva y disponibilidad de agua, el permiso favorable para la construcción está al alcance de la mano.

-Las mejoras en la Ruta Panamericana y la pavimentación del camino desde allí hacia Punta de Choros harán de estos paños una buena inversión a futuro -señaló a CIPER un vendedor de predios en la zona.

EL “BOOM” DE LA HIGUERA

Si hasta hoy el centro de gravedad de la comuna de La Higuera había sido Punta de Choros, por su biodiversidad marina protegida en la Reserva de Humboldt, los proyectos Dominga y Cruz Grande cambiaron el eje de atracción. Para dimensionar su impacto hay que recordar que se trata de los dos proyectos mineros y portuarios más importantes de la región: Cruz Grande involucrauna inversión de la CAP de US$ 250 millones y ya tiene aprobado su Estudio de Impacto Ambiental; yDominga, que está a la espera del mismo permiso para iniciar un proyecto de US$ 2.500 millones.

Los escasos habitantes de la comuna –apenas 3.892 para un territorio de 4.158 kilómetros cuadrados– asistirán a un verdadero estallido poblacional, pues sólo Dominga considera emplear unos 10 mil trabajadores para su etapa de instalación, los que bajarán a 1.450 en los siguientes 27 años de extracción del hierro. A ello habría que sumar el personal y la infraestructura que demandará el nuevo puerto que contempla Dominga para el embarque de su mineral, el que será construido en Totoralillo Norte. A su vez, Cruz Grande aportará otros 600 habitantes para la construcción del puerto en la caleta del mismo nombre, por donde saldrá el hierro de la Mina El Tofo.

La Higuera recibirá además el impacto de dos anhelados proyectos de la Región de Coquimbo: la doble pista La Serena–Vallenar que está en plena construcción, y el futuro túnel del Paso Internacional Agua Negra, que se licitará este año según acuerdo de los gobiernos de Chile y Argentina. El acuerdo contempla la construcción de un puerto y caminos que en el curso de los próximos 10 años harán de la zona una nueva ventana para el comercio del Cono Sur americano con Asia.

SUELOS CON AGUA

En el predio de casi 500 hectáreas que cubre el loteo “Los Choros-Olivarera” no hay más de 10 viviendas. El resto del terreno está dominado por pequeñas lomas de arena, piedras y arbustos desérticos de baja altura. Pese a ser suelos de uso agrícola, no existe prácticamente ningún cultivo allí (ver galería de fotos).

En las escrituras de compraventa entre Compagnon y Lonquimay se consigna la prohibición de cambiar el destino “forestal” de los suelos en los términos establecidos por la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Un profesional de la Seremi de Agricultura señaló a CIPER que realizar las gestiones para ejecutar el cambio de uso de suelo no tendría mayores dificultades, pues los terrenos son de muy baja calidad agrícola (no arables) y cuentan con disponibilidad de agua. De acuerdo a la citada normativa, cuando sea necesario “urbanizar terrenos rurales para complementar alguna actividad industrial con viviendas, dotar de equipamiento a algún sector rural o habilitar un balneario o campamento turístico, o para la construcción de viviendas sociales o viviendas de hasta un valor de 1.000 UF, la autorización que otorgue la Seremi de Agricultura requerirá el informe previo favorable de la Seremi de Vivienda”.

Parte del terreno de Natalia Compagnon.

Si bien existen amplias zonas de restricción decretadas por la Dirección General de Aguas (DGA) para extracciones de agua en varios sectores del acuífero Quebrada Los Choros, éstas excluyen al sub-acuífero Choros Bajos, donde se encuentran los terrenos que compró Compagnon. Allí, según estudios de la propia DGA, los caudales máximos factibles de explotar alcanzan los 200 litros/segundo. Según habitantes del sector, el agua proveniente de las napas se encuentra a pocos metros de la superficie. Al visitar el terreno CIPER constató que éste ya cuenta con un pozo, aunque en los registros de la DGA, ni Natalia Compagnon ni Sebastián Dávalos (tampoco las sociedades relacionadas a ambos) aparecen con derechos constituidos.

Los dueños de Dominga han realizado encuentros con la comunidad y con todas las autoridades locales y han prometido que no tocarán una gota de agua de los acuíferos para su producción. Usarán sólo agua de mar desalinizada y como aporte a la localidad, duplicarán la cantidad de agua potable para los vecinos de La Higuera, una parte de los cuales apoya el proyecto. Además, pondrán Wi-Fi en los ocho pueblos de la comuna, abrirán un fondo de $450 millones para emprendimientos de los lugareños y ya iniciaron un programa de nivelación de estudios para los pobladores.

Algunos vecinos de Los Choros observan con preocupación la creciente activación del mercado inmobiliario en algunos sectores, con el consiguiente aumento en el valor del suelo. Para ellos la explicación es una: la expectativa que genera el arribo de los nuevos proyectos en la zona y el aumento de las faenas mineras (junto a nuevas peticiones de exploración de suelo) en toda la comuna de La Higuera. Según información proporcionada por Dominga, de aprobarse el proyecto, la faena minera se ubicaría a 12.4 kilómetros de pueblo de Los Choros; el depósito de relaves a 27.8 kilómetros y el terminal de embarque a poco más de 22 kilómetros.

La primera venta del sector C-3 del loteo Los Choros-Olivarera, donde Compagnon adquirió los 12 predios, se realizó en diciembre de 2001. Según los registros del Conservador de Bienes Raíces de La Serena, su dueño original, el empresario Joain Santos Saavedra, le vendió al corredor de propiedades Carlos Ossandón Vicuña 80 lotes de 5.000 m2 cada uno a $500.000 la unidad. Dentro de estos 80 lotes, están los que compró Natalia Compagnon 12 años después.

Inmobiliaria e Inversiones Lonquimay aún posee algunos paños de tierra en el loteo. En enero de 2014, su propietario, Jorge Godoy, constituyó junto a Adriana Rubio Herrera la sociedad  Portal del Valle de los Delfines Hotelería y Turismo, con domicilio en Los Choros y un capital de $20 millones aportados en partes iguales. La sociedad tiene como objeto construir, explotar y arrendar hoteles, moteles, hosterías, restaurantes y ofrecer  “tratamientos y sistemas de relajación y sanación”relacionados con Reiki, Flores de Bach, Yoga, Astrología y otras terapias.

INTERESES MINEROS Y PORTUARIOS

Desde Inmobiliaria Lonquimay declinaron referirse a la venta de terrenos que hicieron en 2013 y 2014 a la esposa de Sebastián Dávalos. Lo cierto es que para la primera compra de predios, en agosto de 2013, Compagnon contaba con la suficiente liquidez como para emprender nuevos negocios.

El 2013 se había iniciado de manera muy auspiciosa para ella y su socio, Mauricio Valero. CAVAL, creada por ambos en febrero de 2012, había logrado al cierre de ese año ingresos por sobre los$1.500 millones. Todo un récord para una empresa que contaba con solo 11 meses de funcionamiento (ver reportaje de CIPER: El historial financiero de CAVAL).

Fueron $317 millones las utilidades que capitalizó la empresa en 2012, a lo que se sumaron retiros de dinero de parte de Compagnon y Valero por $222 millones y $169 millones respectivamente. Aún no se sabe con total claridad qué trabajos y asesorías realizó la empresa para obtener ese nivel de ingresos.

En 2013, CAVAL se planteó objetivos económicos más audaces y puso sus energías en el ambicioso “Proyecto Machalí”. Según los cálculos iniciales de CAVAL, la compra y venta de 44 hectáreas en una zona estratégica de esa comuna de la Sexta Región, podría haberle reportado a la sociedad –cambio de uso de suelo mediante– ganancias por cerca de $20.000 millones.

Proyecto Dominga (Fuente: ironexpert.cl)

Con el correr de los meses las ventas de CAVAL cayeron en picada y la concreción del “Proyecto Machalí” se convirtió en un asunto urgente. Para mediados de 2013, sin embargo, Compagnon no sólo tenía la vista puesta en la Sexta Región, sino también en la Cuarta, lugar donde a título personal decidió diversificar sus intereses en el negocio inmobiliario.

La comuna de La Higuera, lugar donde la esposa de Sebastián Dávalos concretó la compra de terrenos, es una de las zonas de Chile que concentra actualmente la mayor cantidad de inversiones mineras y portuarias. Coincidentemente ambos rubros se hallan en el corazón del quehacer de la empresa creada por Compagnon y Valero. Así lo han declarado el mismo Dávalos –que se desempeñó como gerente de Proyectos de CAVAL– a revista Qué Pasa (“prestación de servicios al sector minero”, señaló refiriéndose a sus labores en CAVAL) y el propio Valero en su curriculum al referirse a la experticia de la empresa que dirige (“inversión portuaria; evaluación de yacimientos mineros; generación energética e inversión inmobiliaria”).

Según un informe sobre el perfil financiero de Natalia Compagnon elaborado por el Banco Santander en agosto de 2013, su patrimonio de activos fijos ascendía a $172 millones y estaba conformado por dos departamentos, uno de ellos ubicado en San Alfonso del Mar. Con estos nuevos terrenos, adquiridos semanas después del informe bancario, su patrimonio inmobiliario conocido ascendió a $250 millones.

LAS PROPIEDADES DE CAVAL EN LOS LIRIOS DE RANCAGUA

El 31 de marzo pasado –y tras quedar debidamente inscritos en el Conservador de Bienes Raíces de Rengo (Sexta Región)– dos nuevas propiedades pasaron a formar parte del patrimonio de activos fijos de Natalia  Compagnon y Sebastián Dávalos (ver galería de fotos).

Se trata de dos bienes raíces avaluados en $240 y $270 millones, ubicados en el complejo inmobiliario “Parque Residencial Los Lirios”, justo frente a la exclusiva cancha de golf del Club de Campo de Rancagua y que fueron entregados en parte de pago por el empresario Hugo Silva, propietario de la empresa Silca, para completar los $9.500 millones que acordó con CAVAL por los predios Santa Elena, Santa Cecilia y San Diego en Machalí.

losliriosLos Lirios se ubica a 5 minutos de Rancagua y se accede a través de uno de los pocos caminos pavimentados que hay en el sector del mismo nombre. Cuenta con 360 loteos, con sitios desde 1.500 a 3000 m2. El complejo está mayormente urbanizado y con casas principalmente de estilo mediterráneo. Cuenta además con caminos pavimentados, red de agua potable y de riego, alcantarillado y planta de tratamiento de aguas servidas. Además Los Lirios firmó un convenio con el club de golf y 9 de los 18 hoyos de la cancha se encuentran en extensas áreas verdes insertas en el mismo complejo residencial. Mauricio Valero, según su curriculum, se encuentra actualmente aprendiendo a jugar golf.

La seguridad es otro de los atributos que vende Los Lirios a sus compradores. Los accesos están controlados con barreras, cámaras y guardias de seguridad. Por las calles también circulan guardias motorizados.

Los predios C-11-A y M-15-A, que son los que Silva ofreció en parte de pago por la compra de los terrenos en Machalí, fueron adquiridos por el empresario rancagüino en 2011 y 2012 respectivamente. Por el primero, cuya superficie es de 2.085 m2, pagó a José Miguel Cuevas Paredes la suma de UF 1.907 ($42 millones aproximados). La transacción la hizo a través de su sociedad Ruta Ochenta y Seis. Por el segundo, de 2.971 m2, pagó a Inmobiliaria Los Lirios, $54 millones. Esta operación la concretó por medio de otra de sus sociedades: Inversiones San Luis.

En esos terrenos de menos de media hectárea, Silva construyó sendas casas que hoy son propiedad de CAVAL. El predio C-11-A cuenta con 343 m2 de superficie construida, mientras que el M-15-A con 292 m2 edificados, además de una piscina. Ambas propiedades se encuentran actualmente deshabitadas y sin mobiliario.

El “Parque Residencial Los Lirios” está prácticamente todo vendido. Quien también compró una propiedad en el mismo complejo fue el diputado por el distritito 32 (Rancagua) Issa Kort Garriga (UDI). El diputado adquirió en junio de 2013 un terreno perteneciente al lote M-12, a pocos metros de uno de las propiedades adquiridas por CAVAL. El terreno, de una superficie de 2.600 m2, fue comprado a UF 2.350 ($54 millones aproximados).

 




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